中国房地产，迎来新变局。
据第一财经报道 ，近日 ，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间 。
学习新加坡，究竟学什么 ？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
01
香港、新加坡、深圳 ，房价有多高？
根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》 ，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡 、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。
香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡 、上海 、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元 、540.7万、526.7万元。
从套均总价来看，香港遥遥领先 ，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。
值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异 ，相比套均总价，均价 、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间 。
从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平 。与香港对比 ，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。
值得注意的是 ，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成 。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
此外，虽说在绝对值上 ，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市 。
可见 ，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口 。下一步，学香港还是新加坡 ，还是再开一条新路 ？
02
学香港还是学新加坡，这是一个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代 ，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史 。
在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。
土地70年产权 、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色 。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花 、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入 ，进而在内地城市遍地开花。
这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史 。即便过去几十年 ，香港多次遭遇危机冲击 ，房价一度腰斩 ，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起 ，不断创出新高。
高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一 。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。
由于土地供给不足 ，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在2000年代初，就由于有房一族抗议最终夭折 ，香港房价从此走上不归路。（参阅《香港 ，再无地产大佬》）
与香港相比，新加坡房地产在经济中的地位并不重要。
新加坡楼市，有两项制度最受关注 ：一是中央公积金制度 ，二是组屋制度 。
中央公积金制度 ，在1990年代被内地引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度 。虽然如今公积金存废之争再起 ，但不可否认 ，公积金制度对于房地产的特殊意义。
与公积金制度相比 ，新加坡的组屋制度更为出名。几十年前 ，新加坡也曾为住房短缺所困 ，不过从1960年代开始，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋 。
如今 ，这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里 ，约20%的人选择私人住宅。
组屋是典型的保障性住房 ，价格相对低廉。在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是就20%左右的私人住宅而言的 。
就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平 。
组屋价格之所以如此之低 ，原因有二 ：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋 ，从而保障了组屋的廉价优势 。
二是组屋供应相对充足 ，不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位 ，遥遥领先于其他发达城市 。
因为这几点，新加坡楼市与香港走向了不同的方向。
03
深圳学新加坡 ，究竟学什么 ？
香港、深圳、新加坡 ，这三个城市有一定相似性 。三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境 ，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。
不同之处在于，香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路 ，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。
不可否认，在住房商品化初期，香港模式所创造的住房市场化 、卖地收入等，对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺，起到了不容低估的作用。
然而 ，当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际，高房价已经不再是无关紧要的民生问题时 ，是时候对房地产做出更多探索。
来源 ：易居研究院
新加坡模式 ，有什么值得借鉴之处？
一言以蔽之，新加坡模式，说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务 ，通过低价转让国有土地 、大规模兴建公共住房 、严打投机等方式，保障民众住房需求。
在新加坡，组屋占比高达80% ，私人住宅20% 。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求 ，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。
同时 ，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善） ，只有住满一定时间方能转售 ，且只能转售给符合条件的人 。
通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理水平，让保障的归保障，让市场的归市场 ，以最大的保障来消解市场价格带来的压力。
当然，由于新加坡是城市经济体，且相对发达，住房问题更容易解决，这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家，值得探索 。
04
深圳学新加坡，发出了再明显不过的变局信号 。
作为中国内地房价最高的城市 ，深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平，更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应 ，来了都是东莞人 、惠州人的调侃背后，隐藏着真实的社会问题。
前不久，深圳刚出台了“史上最严楼市调控” 。“落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧，这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常。
不过 ，无论多严的楼市调控，都只是堵漏之举，可以在短期遏制炒房冲动，于长期而言，还需要更为完善的长效机制。
在许多人看来，深圳之所以房价高企 ，核心原因在于土地紧缺。这没错，但新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成 ，土地紧缺可能并非高房价的唯一原因。
比土地紧缺更为现实的问题是 ，深圳将有限的土地更多给了商业工业，居住用地供应严重不足 。
长期以来，深圳居住用地占比常年不到20% ，而全国平均是33% ，国际上一般是40%以上 ，东京、首尔等城市则超过50%。
同时，深圳住房存量严重不足。深圳实际管理人口高达2000万，但据透露，深圳仅有1068万套住房 ，其中商品住宅+保障房不到3成，超过一半都是城中村的房子 ，深圳还有70%多的人居住在城中村 。
所以 ，深圳要想解决高房价问题，必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章。
这方面 ，深圳已经做出探索。一方面，深圳加大住宅用地供应 ，同时停止审批商务公寓用地。据有关负责人透露 ，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25% ，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。（参阅《深圳出手 ，这类房子再遭致命一击！》）
另一方面，在深圳2035住房规划中，未来18年深圳将提供170万住房 ，其中商品房占4成，人才房 、公租房、安居房合计占6成，这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来。
问题在于 ，深圳住宅建设过去的历史欠账太多，仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房，或许能解决新增人口的住房需求，但对于已经在深圳的1000多万人口，可能仍旧杯水车薪。
相比新加坡8成以上的组屋比例，深圳这一目标仍有提升空间 。
05
相比香港模式 ，新加坡模式并不是那么容易学。
新加坡的低价组屋，背后是政府主动让利，不依赖土地财政 ，不依赖房地产刺激经济 ，从而得以供应大量的低价土地 ，让组屋价格维持在合理水平。
同时，新加坡目前有8成人口住在组屋里，这是几十年兴建持之以恒推进的结果。这不仅需要魄力 ，还需要源源不断的投入。
显然 ，对于许多城市来说 ，香港模式既有土地财政之效，又能借房地产拉动经济，而新加坡模式则需要更多的付出 ，而很难有GDP或财政上的得益。
然而 ，无论是否学新加坡 ，香港模式可能都到了改变之时。无论是土地财政，还是预售制 、公摊面积，都到了非变不可之际 。
深圳迈出第一步，楼市变局刚刚开启 。
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